לקנות או לשכור בית

אנונימי

_{ראו גם: עצות לשוכרי דירות ולמי שמחפש / די לדפוק את שוכרי הדירות / לקנות דירה בכספי הפנסיה}

דיון שהתחיל בדף פשטות מרצון

איך אפשר לוותר על משכתנא? אם לא משכנתא - אז זה יהיה שכר דירה, שלעיתים יותר גבוה מהמשכנתא. ואני חייבת לומר שאני מסכימה עם ציירת הקומיקס - ההוצאות הקשיחות הן כאלה שאי אפשר לצמצם בהם: גן לילדים, ביטוח רכב, דלק, חשבונות וכו'.

כמעט בכל מקום בארץ, המשכנתא על דירה (או בית) תהיה גבוהה משכ"ד על אותה דירה.
מי שמעדיף לשלם משכנתה בשביל הרגשת הבטחון - זה כבר ענין של סדרי עדיפויות. זכותו.

זה קצת יותר מורכב מזה, כי משכנתא מורכבת מקרן וריבית. החישוב צריך להיות מחולק לכן לשניים:

האם החזר הריבית גבוהה משכ"ד - אם כן זה ממש טעות לקחת את המשכנתא, אפילו בהסתכלות פיננסית גרידא
האם ההוצאה על הקרן בשביל קניית הרכוש הזה (בתשלומים) מתאימה לכם. זו כבר שאלה באמת של סידרי עדיפויות בצריכה.

כמעט בכל מקום בארץ, המשכנתא על דירה (או בית) תהיה גבוהה משכ"ד על אותה דירה
אבל אחרי 25 שנות תשלום שכירות תשארי בלי כלום, ואחרי 25 שנות תשלום משכנתא תשארי עם בית

האם החזר הריבית גבוהה משכ"ד - אם כן זה ממש טעות לקחת את המשכנתא, אפילו בהסתכלות פיננסית גרידא
לא לגמרי הבנתי את זה... תוכל להסביר?

האם החזר הריבית גבוהה משכ"ד - אם כן זה ממש טעות לקחת את המשכנתא, אפילו בהסתכלות פיננסית גרידא

הריבית היא כסף שמשלמים רק בגלל שלקחת הלואה, ולא עבור הבית. במצב בו החלק של הריבית בהחזר החודשי של המשכנתא גבוהה מהשכ"ד, עדיף לשלם משכנתא "לעצמך": לחסוך את ההפרש בין השכ"ד למשכנתא, ובתום 25 שנה, תוכל לבחור לקנות בית בכסף שהצטבר (או לא, ועל כל פנים, לא תהיה קשור דווקא לבית שבחרת לפני 25 שנה).

ד"א, נדמה לי שהמצב לא מאוד רחוק מזה. תשווה בין הריבית החודשית על מחיר הבית בו אתה גר (בקניה), ובין השכ"ד שאפשר לגבות עבורו. (אני אעשה את החשבון עם האיש בערב, ואחזור הנה עם תשובה).

ואם חוזרים להוצאות ה"קשיחות" - נדהמתי לגלות שההוצאה שלנו על נסיעות (ע"פ חישוב של הקילומטראז' כפול מחיר ק"מ נסיעה לפי החשב הכללי) היא ההוצאה הכי גבוהה שלנו, והיא בערך כפולה מהשכ"ד. מ-ז-ע-זע!
(ברור שזה קשור גם לכך שאנחנו גרים רחוק, ומצד שני - מזל שיש לבעלי הסעות לעבודה!).

> גילה מקווה שהיא לא טועה ומטעה <

OK. ספרנו כסף. הריבית השנתית שניתן לקבל על מחיר הבית בו אנחו גרים, גבוהה בערך פי אחת וחצי מהשכ"ד.
זה לא אומר עדיין שלא כדאי לקחת משכנתא - כי משלמים פחות ופחות ריבית עם הזמן, היות והסכום (שנשאר להחזיר) קטן (וזה לפני הטבות למיניהן לרוכשי דירה). בועז - אתה רוצה להמשיך לספור מכאן?

החישוב הוא כזה (אני מקווה שאני לא טועה פה, אז אין אחריות):

חשבו את סך כל התשלומים של המשכנתא (זה התשלום החודשי כפול 12 כפול מספר השנים במשכנתא הפשוטה, אם לקחתם משכנתא מורכבת יותר אפשר לבקש מהבנק תחזית תשלומים).
רגע, אבל היה גם כסף שאתם שמתם מהכיס. חשבו את הריבית שהייתם עושים אם הוא היה למשל בתוכנית חסכון (זה נגיד 4% לשנה, כלומר 1.04בחזקת מספר השנים. לשרות הציבור: 21% ל-5 שנים, 48% ל-10 שנים, 80% ל-15 שנים, 119% ל-20 שנה, ו-167% ל-25 שנה).
חברו וקיבלתם את סך העלות האלטרנטיבית של הדירה.
הפחיתו את מחיר הדירה (יש פה הנחה סמויה שמחיר הדירה לא ישתנה במשך התקופה. אם אתם חושבים אחרת אז תפחיתו את הערך העתידי ותתפללו להצלחת ההשקעה).
קיבלתם את סך עלות ההון, כלומר את הכסף ש"זרקתם" לבנק כדי להקדים את הקניה של הדירה להיום במקום כשתחסכו. חלקו ב12 ובמספר השנים ותראו כמה זה לחודש.
יצא יותר גבוהה מהשכירות של אותה דירה?

אם כן - המשמעות היא שברמה הפיננסית עשיתם עיסקה רעה.

אגב, לא להשווז. יכול להיות שבשביל ההרגשה שיש לכם בית שלכם, היכולת לעשות בו מה שאתם רוצים, וזה שאין לכם בעל בית על הראש זה עדיין שווה, אבל זה כבר החלטה אישית.

OK. ספרנו כסף. הריבית השנתית שניתן לקבל על מחיר הבית בו אנחו גרים, גבוהה בערך פי אחת וחצי מהשכ"ד.
אבל זהו, שרובנו לוקחים משכנתא כי אין לנו את הכסף הזה ולכן כל החישוב הוא דימיוני מראש! אם יש לך מראש את הסכום המדובר אז יש טעם בחישוב (אבל אולי אין טעם במשכנתא, אלא אם כן את בעלת אינטואיציה מופלאה בבורסה ומסוגלת להשיג תשואות גבוהות יותר מהריבית אותה את משלמת).

בכל מקרה, לא עשיתי את החישוב של בועז, אבל היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא ובין שכר הדירה באזורנו הוא כזה שקשה לי להאמין שקניית הדירה עם משכנתא לא היתה עסקה משתלמת.

> איתי לא רוצה להרוס לעצמו סיפור טוב עם העובדות <

אוקיי, אני ממש גרועה בענייני ריביות וכאלה.
אם יש פה מישהו שמתמצא, אשמח אם תגידו לי:
נגיד שיש בית שעולה 1000 דולר בשכירות, וכנגדו בית (שלי, כמו שאני רוצה) שעולה 300 אלף דולר בקניה, מתוך זה נגיד 200 אלף דולר במשכנתא.
הייתכן שהריבית השנתית על 200 אלף דולר תהיה גבוהה מאלף דולר לחודש? אז ההחזר אלף דולר לחודש והריבית אלף דולר לחודש? לא הגיוני.
משהו לא מסתדר לי פה.
אבל אני לא מבינה בנושא, אז אנא, מי שמתמצא, האירו את עיני, טוב?

לא הבנתי - את אומרת שעל 200K$ ההחזר החודשי הוא 2000$? אם תגידי לכמה שנים זה, אפשר יהיה לעשות את כל החשבון של בועז, ולהגיד אם זה כדאי.

אין לי מושג בתנאי משכנתא. אין לי. אני רק שואלת אחרים מה התנאים.
אם לוקחים 200,000 דולר להחזרה בקצב של 1000 דולר בחודש, כמה שנים (200 חודשים, כעשרים שנה) זה ומה תהיה הריבית? מי יודע? והאם זה הגיוני שהריבית תהיה גם כן 1000 דולר בחודש? הייתכן?

מה שאת שואלת הוא האם יכול להיות מצב בו קצב החזר המשכנתא כ"כ נמוך, שמשלמים רק את הריבית, ו"עונדים במקום" מבחינת החזר החוב עצמו.
תיאורטית - כן. תכלס - אף בנק לא יתן לך הלואה כזאת.

מצאתי מחשבון משכנתאות (של בנק משכן).
מספר השנים המתקבל לסכום ההלואה ולהחזר החודשי שביקשת (התיחסתי לדולר כאל 4.5 ש"ח) הוא 28.
עשיתי תרגיל של להציע לסכום של 200K$ החזר חודשי של 3000 ש"ח. התקבל - 361 שנה.

מספר השנים המתקבל לסכום ההלואה ולהחזר החודשי שביקשת (התיחסתי לדולר כאל 4.5 ש"ח) הוא 28.
אז מה זה אומר?
מה הריבית? וכמה משלם לחודש - בריבית בלבד - מי שלוקח משכנתא כזאת? זה בשביל להשוות את עלות הריבית עם עלות שכר דירה.
הרי לפי הטענות של בועז חן
האם החזר הריבית גבוהה משכ"ד - אם כן זה ממש טעות לקחת את המשכנתא, אפילו בהסתכלות פיננסית גרידא
ייתכן מצב שהחזר הריבית גבוה משכ"ד - אז אני מעוניינת לדעת למשל על הדוגמא שנתתי כאן, אם אמנם כך הוא.
מה לעשות, אני אהבלית בנושאים האלה, ואם לא מראים לי דוגמא קונקרטית ומסבירים כמו להדיוט, אני לא מבינה.

עשיתי תרגיל של להציע לסכום של 200K$ החזר חודשי של 3000 ש"ח. התקבל - 361 שנה.
לא הבנתי. זה בגלל שהשכל נוזל לי עם החלב?

בואי נעבור על כל התהליך של בועז:

1 - חשבו את סך כל התשלומים של המשכנתא (זה התשלום החודשי כפול 12 כפול מספר השנים במשכנתא הפשוטה, אם לקחתם משכנתא מורכבת יותר אפשר לבקש מהבנק תחזית תשלומים).
28*12 הם 336 (אני סופרת הכל באלפי דולרים. את התחלת).

2 - רגע, אבל היה גם כסף שאתם שמתם מהכיס. חשבו את הריבית שהייתם עושים אם הוא היה למשל בתוכנית חסכון (זה נגיד 4% לשנה, כלומר 1.04בחזקת מספר השנים. לשרות הציבור: 21% ל-5 שנים, 48% ל-10 שנים, 80% ל-15 שנים, 119% ל-20 שנה, ו-167% ל-25 שנה).
ב 28 שנים, הסכום בבנק היה מוכפל פי 3 (כי 1.04^28=3). כלומר יש לנו כאן עוד 300K$.

3 - חברו וקיבלתם את סך העלות האלטרנטיבית של הדירה.
300+336=636.

4 - הפחיתו את מחיר הדירה (יש פה הנחה סמויה שמחיר הדירה לא ישתנה במשך התקופה. אם אתם חושבים אחרת אז תפחיתו את הערך העתידי ותתפללו להצלחת ההשקעה).
636-300=336

5 - קיבלתם את סך עלות ההון, כלומר את הכסף ש"זרקתם" לבנק כדי להקדים את הקניה של הדירה להיום במקום כשתחסכו. חלקו ב12 ובמספר השנים ותראו כמה זה לחודש.
336/12/28=1000

6 - יצא יותר גבוהה מהשכירות של אותה דירה?
כלומר: במקרה שהצגת - זה בדיוק גבולי.

ושכחתי -
_עשיתי תרגיל של להציע לסכום של 200K$ החזר חודשי של 3000 ש"ח. התקבל - 361 שנה.
לא הבנתי. זה בגלל שהשכל נוזל לי עם החלב?_
ניסיתי לראות כמה נמוך צ"ל ההחזר החודשי, כדי שמספר השנים יגדל מאוד מאוד (בעצם - לאינסוף), אבל זה מה שהתוכנה שלהם מאפשרת, אז הראתי את זה.

וחוצמזה - האם העובדה שאני מסוגלת לחשבונות כאלה מעידה על כך ש:
א - אני לא בהריון?
ב - לא מיניקה?
ג - לא דקה לפני לידה?

(*) תשובה ג היא הנכונה.

ולהסביר את התוצאה מהחשבון הנ"ל (אולי השכל בכ"ז נזול, לאור העובדה שאני נזכרת כל פעם בפיסת מידע קטנה) -
איתי כתב למעלה: אבל אחרי 25 שנות תשלום שכירות תשארי בלי כלום, ואחרי 25 שנות תשלום משכנתא תשארי עם בית
המשמעות כאן היא שאחרי 28 שנים של תשלום שכ"ד, בשמת היתה נשארת עם כסף לבית (300K$).

אישית, אני מאמינה שבעוד 28 שנה בשמת (זוג לקראת/אחרי גיל פרישה) תזדקק לבית קטן יותר מהבית שנוח לה עכשיו (זוג עם שני ילדים). ועל כל פנים - מאוד סביר שהצרכים יהיו שונים במשהו (ולכן עדיף בעיני לקנות בית אח"כ מעכשיו).

> גילה מודה לבשמת, הדיילת החיננית <

גילה, אין לי מילים.
בעצם יש לי . להשווז זה עם ב' כי שבוז זה שבור זין.
(יש משהו מנחם בלתקן טעות למישהו שמסוגל לכתוב קטע כמו שבועז כתב (-: )

גילה, תודה!

עכשיו נפל לי סוף סוף האסימון.

טוב,
אנחנו עבדנו הפוך.
כזוג רווקים חיינו בדירונת חדר קטנטונת בקיבוץ ושילמנו 800 ש"ח לחודש (לפני ה-ר-ב-ה שנים) ואז נפלה לידנו ההזדמנות לקנות בית קטן בגליל. החזר המשכנתא היה 800 ש"ח לחודש. היה ברור שהעיסקה משתלמת לנו מאד.
חמש שנים אחר כך המשפחה גדלה והיינו זקוקים למרחב נוסף.
חישבנו כמה אנחנו מוכנים להוציא לחודש על דיור (לפי כלל הזהב שאסור להוציא על דיור יותר מאשר 25% מהנטו החודשי) ועשינו סקר שוק מקיף של משכנתאות. מצאנו את העיסקה שהתאימה לנו ביותר ושסכום ההחזר החודשי לשתי המשכנתאות לא עלה על הסכום שהקצבנו לעצמנו (נמוך יחסית למקובל באותה תקופה).
עם הסכום הנוסף שעמד לרשותנו התחלנו לתכנן את ההרחבה של הבית הקיים. בסופו של דבר הגדלנו את הבית בדיוק בסכום שעמד לרשותנו תוך התפשרות על גודל הבית.
היום אנחנו משלמים משכנתא נמוכה יחסית, שלא מכאיבה לנו בכיס ומכיוון שלקחנו משכנתא בתוכנית גמישה אנחנו גם מצליחים מדי פעם להכניס סכומי כסף גדולים יותר ולהקטין את ההוצאה החודשית שלנו.
הבעיה עם התיאוריה של ההשכרה היא שבסופו של דבר מי ששוכר לא באמת שם בצד סכומי כסף גדולים לחיסכון. וכך אחרי 25 שנים למי שקנה בית יש נכס שווה כסף או מניב (אפשר להשכיר אותו) ולמי ששכר אין כלום. ובגיל מבוגר קשה מאד לקבל משכנתא.
ישנם מקומות בארץ ובעולם שמחירי הדירות מטורפים (למשל בתל אביב) ושם באמת עדיף לשכור ולא לקנות. אבל מי שגר בפריפריה לעולם לא ימצא דיור זול יותר ואי קניה עלולה להתגלות בעתיד כטעות.

גילה, גם אני בלי מלים. כנראה שהלידה (שהתחילה כנראה באופן סמוי בלי שאת יודעת) מרחיבה את השכל.
אבל יש משהו אחד שעוד לא הבנתי ואני רוצה לשאול עליו.
ההנחה היא שיש לי 300K והם שוכבים בבנק ומקבלים ריבית? אבל הרי אין לי.
יש עוד הנחה:
בדוגמא שלי, "לי" יש 100K, ואני צריכה ללוות 200K כדי לקנות ב-300K.
אז רק ה-100 צוברים ריבית זכות בבנק, לא? ובמשך 28 שנים אני צוברת עוד 200K - אבל איך אצבור אותם אם הכסף שהיה צריך ללכת לחיסכון הולך על שכר דירה? (אלא אם כן הבית שאני שוכרת עולה בדיוק כמו הדירה שאני משכירה, ובשביל זה אני צריכה לעבור לגור ליד יונת שרון ...)
ועוד הנחה:
שבעוד 28 שנים הבית הזה עדיין יעלה 300K.
אבל בשוק הדירות בישראל, קורה בדיוק ההיפך.
למשל, דירה שעלתה לפני 17 שנים 56K, עולה עכשיו 190K.
אז אי אפשר לעשות את החשבון של בועז חן במדינת ישראל מתוך ההנחה שגם בעוד 28 שנים הבית יעלה 300K.
אז אם הוא יעלה כפול - כל החשבון משתנה, לא?

הנה אני רואה שבקי כבר כתבה את זה.

מה זה K?

K = Kilo, שזה 1000. ז"א:
300K = 300000

ההנחה היא שיש לי 300K והם שוכבים בבנק ומקבלים ריבית? אבל הרי אין לי.
זה מה שגם אני לא הבנתי ונדמה לי שאני מבין עכשיו: אין הנחה כזו. החישוב מתייחס למה שהיית יכולה לעשות עם הכסף שהיה לך וזה שהוצאת לאורך 28 שנה:

על הקרן שאת משלמת (בדוגמא שלך) את מקבלת דירה. הקרן אצלך מורכבת מ-200K משכנתא ו-100K כסף שלך.
הריבית שאת משלמת על ה-200K או מאבדת על זה שלא שמת את ה-100K בתכנית חסכון זה הכסף שהולך לפח (ז"א לבנק) כי את לא מקבלת עליו כלום.

במקרה שלך "זרקת" 336K, שזה יוצא 1000 דולר לחודש לתקופה הנקובה, לפח. זה יוצא כמו שכר דירה אצלך; כלומר - אילו היית, במקום לקנות בית, ממשיכה לשלם שכ"ד וחוסכת את ה-100K שלך בתוכנית חסכון (כי ההפרש בין שכר הדירה למשכנתא הוא בדיוק 0) בתום 28 שנה היית נשארת עם 300K.

_שבעוד 28 שנים הבית הזה עדיין יעלה 300K.
אבל בשוק הדירות בישראל, קורה בדיוק ההיפך._
לא בהכרח! אנחנו קנינו בית לפני 7 שנים ומאז הוא כנראה איבד מערכו כ-15%. הבעיה כאן היא שאי אפשר לדעת מה יקרה לכן לא מניחים כלום. מחירי דירות בעוד 28 שנה זו ספקולציה, בניגוד לחישוב שגילה עשתה כאן שהוא חד משמעי ולא תלוי בשום תנאי סביבה משתנים. אם יש לך אינטואיציה טובה או מזל - תמכרי את הבית שלך בתקופה שבה המחירים גבוהים. אם לא - אז תפסידי (או לא תרויחי) כסף.

לפי כלל הזהב שאסור להוציא על דיור יותר מאשר 25% מהנטו החודשי
וואללה? לא שמעתי על הכלל הזה... תוכלי לפרט?

צריך להיות אנשים מאד מתוכננים ועם משמעת ברזל בכדי לשכור בסכום נמוך ולהעביר כל חודש לחיסכון את ההפרש לעומת משכנתא.
בלי לשאול אפילו אני מוכנה לאמר שזה לא קורה.
אולי אם יש עודפים (למי יש עודפים בימים אלו?) אפשר להעביר מדי פעם לחיסכון אבל גם אם הייתי מוותרת על משכנתא ורק שוכרת לא הייתי מצליחה לחסוך בסוף התקופה את הסכום שהוצאתי. זה פשוט לא עובד ככה.

יש כלל זהב של כלכלנים שטוען שאסור להוציא יותר מ 25% מהנטו (נכון לרגע לקיחת המשכנתא) כי מעבר לסכום הזה תהיה פגיעה בתחומי חיים אחרים.
אם תחשב את כלל ההוצאות שלך בחודש מלבד דיור תויכח שאם ההוצאה שלך על דיור תעלה על 25% תאלץ לצמצם סעיפים משמעותיים אחרים. כמו אוכל, תרבות, בריאות, חינוך....
זה כלל כוללני מאד אבל הוא נותן מסגרת מנחה. הכלל יוצא מעיקרון שאומר שבמשך השנים ההוצאה על דיור עולה אבל גם השכר בדרך כלל עולה עם השנים.
אנחנו קבענו את הגבול העליון שלנו לפי הנטו של המשכורת של ליאור לבדו כי רצינו לאפשר לעצמנו את החופש לחיות ממשכורת אחת במידת הצורך.

אגב - בדוגמא של בשמת לא נלקח בחשבון שאת הכסף שהיא הייתה חוסכת כל חודש מלא לקנות את הבית היא הייתה שמה בתוכנית חסכון ומקבלת גם עליו רבית. כך שהסכום שהיה לה ביד בתום 28 שנה הוא גבוה (משמעותית) מ-300K, מה שהופך את קניית הדירה ללא כדאית במקרה הזה. אני צודק?

איתי - לא.
ה 1000$ לא היו נחסכים: הם היו הולכים לשכ"ד - ההנחה היתה משכנתא בגובה השכ"ד.
ה 100K$ הקיימים היו גדלים (ל 300K$), אבל את זה הכנסנו בחשבון.

על זה אומרים
אם-לסבתא-שלי-היו-גלגלים......
זו סתם הנחה היפוטטית כי זה לא היה קורה.
בפועל היא לא היתה חוסכת את הסכום הזה.

כסף או שיש או שאין ! כסף הוא לא נושא לפילוסופיה. לא מקבלים ריבית על ספקולציות.

>בקי למדה שבחיים האמיתיים אין מקום למשחקי "נדמה לי"<

וואללה. אבל זה קורה אצלה בגלל שהחזר המשכנתא שווה ממש לשכר הדירה. אם החזר המשכנתא גבוה משכר הדירה צריך לקחת את זה בחשבון.
תיקנתי משהו בהסבר שלי למעלה לבשמת (היא לא היתה חוסכת את ההפרש בין ההחזר החודשי של המשכנתא לבין שכר הדירה כי אצלה הם זהים, אלא רק את ה-100K שהיו נהפכים ל-300K).
בעצם...
מה שיוצא מזה:
אם לקחתם משכנתא שההחזר החודשי שלה זהה לשכר הדירה שהייתם משלמים לכל תקופה - זה יוצא תמיד מאוזן

בקי - את מדברת על פסיכולוגיה. את אולי לא היית חוסכת, בשמת אולי כן היתה חוסכת ואני אולי הייתי חוסך רק חלק. אולי אם בשמת תדע שיישתלם לה לא לקנות דירה רק אם היא חוסכת את הכסף אז היא גם תחסוך אותו. מי יודע? כל אחד והאישיות שלו.

_בעצם...
מה שיוצא מזה:
אם לקחתם משכנתא שההחזר החודשי שלה זהה לשכר הדירה שהייתם משלמים לכל תקופה - זה יוצא תמיד מאוזן_
לא!
אצל בשמת זה יוצא מאוזן, כי הסכום שהיא שמה כי היה לה במזומן, תפח בתקופת המשכנתא למלוא מחיר הדירה.
אילו היתה קונה בית ב 250K$, ה 50 היו תופחים ל 150, ולא מאפשרים לה לקנות את הדירה כעבור 28 שנה!

אוי ויי... כמה שטויות בזמן כל כך קצר... מישהו עוד עלול חשוב שאני עומד ללדת כל רגע.

אילו היתה קונה בית ב 250K$, ה 50 היו תופחים ל 150, ולא מאפשרים לה לקנות את הדירה כעבור 28 שנה!
אופס, שוב אני ההדיוטית:
לא הבנתי. מתי קונה ב-250? לא אמרתי שהבית עולה 300? אז 250 זה פחות, לא?
את מתכוונת שאם הייתי קונה בית יותר בזול, אז היו נשארים לי רק 50?
אבל אז היה לי בית כבר - לא?
בקיצור, התבלבלתי שוב!

ומסקנה אחרת:
כדאי לקנות, אם אפשר לקנות משהו במינימום משכנתא ולשלם מינימום ריבית.
אם צריך משכנתא גדולה - לא בטוח שזה יותר משתלם מלשכור ולחסוך.
אבל גם זה לא בטוח...

ההסבר היה בשביל המח הספוגי שלי (מצטער... לאור גדלות כנראה השיניים והשינה שלי הלילה הורכבה מעשרות רסיסים של 8-15 דקות שינה רצופות, או ככה לפחות אני מרגיש). החישוב שלך עדיין תקף, גילה תארה מצב היפוטטי שבו היית קונה בית ב-200K משכנתא+50K כסף שלך במקום ה-100K. במקרה כזה, אילו לא היית קונה דירה, היית מגיעה ל"קו הסיום" עם 150K במקום בית ששווה 250K.

אגב גילה, באיזו ריבית השתמשת בשביל החישוב של בשמת?
לפי החישוב שלי זה צריך להיות באיזור ה-4.1% שזו ריבית מאוד מאוד אופטימית (אם אני לא טועה היום תקבלי משהו באזור ה-5.5% מה שיאריך את משך ההחזר על 200K בתנאים של 1000 דולר לחודש ל-45 שנה ויהפוך את ההוצאה הכוללת על משכנתא לכ-540K במקום 336K, מה שאומר שמאוד לא יישתלם לה לקנות את הבית).

איתי - לכל החישובים השתמשתי ב 4%.
ולהמשיך את המחשבה שלך - עד אז גם ה 100K$ הקיימים, יתפחו מאוד.

בשמת - לגבי השאלה איך עדיף לחלק בין המזומן למשכנתא - אני לא בטוחה, אבל סביר שאחד הפרמטרים הוא מה מינימום ריבית שניתן לשלם על הלואה, ומה מקסימום ריבית שניתן לקבל על כסף ששוכב בבנק.

וואוו... יום אחד לא באתי ונהיה פה הפורום הכלכלי (-:

טוב, קצת סדר. קודם כל לשאלה העקרונית של בשמת ? האם יתכן שסך תשלומי הריבית יהיו בגובה הנכס: אז בעקרון כן. תחשבי שאם את משלמת 5% בשנה אז ב-20 שנה את משלמת 100% ריבית. למעשה זה לא קורה בדרך כלל כי את הרי לא משלמת ריבית כל ה-20 שנה על כל הסכום אלא כל שנה על סכום הולך וקטן, ומצד שני יש ריבית דה-ריבית.

בואו הלך לתכל'ס - גילה אכן עשתה פה פריצת דרך (-; אבל באמת לקחה כמה הנחות יסוד לא ראליות. בואו ניקח שוב את הדוגמא של בשמת ונראה מה קורה:

1 - חשבו את סך כל התשלומים של המשכנתא (זה התשלום החודשי כפול 12 כפול מספר השנים במשכנתא הפשוטה, אם לקחתם משכנתא מורכבת יותר אפשר לבקש מהבנק תחזית תשלומים).
אנחנו רוצים לדעת את סך כל הכסף שנשלם לבנק, ריבית+קרן (הקרן תרד אח"כ בשלב 4). בדוגמא של בשמת באמת לא ברור מה תנאי המשכנתא, וההחזר החודשי כמובן קשור ישירות לאורך המשכנתא. היום הריבית היא בערך 5.5 ואי אפשר להסתפק בתשלום (ריבית +קרן) של 1000$ כי באמת מקבלים 45 שנה (ואף בנק לא יתן). בואו נלך על משהו יותר סטנדרטי: 20 שנה, בריבית של 5.5 לשנה, כלומר החזר (לפי מחשבון משכן) של 1376$ לחודש. מכאן לפי חישוב המכפלות שסך הכסף שנשלם לבנק הוא:
13761220 = 330,240$

2 - רגע, אבל היה גם כסף שאתם שמתם מהכיס. חשבו את הריבית שהייתם עושים אם הוא היה למשל בתוכנית חסכון (זה נגיד 4% לשנה, כלומר 1.04בחזקת מספר השנים. לשרות הציבור: 21% ל-5 שנים, 48% ל-10 שנים, 80% ל-15 שנים, 119% ל-20 שנה, ו-167% ל-25 שנה).
החישוב הזה הוא לא ב"נדמה לי" אלא הוא מחשב כמה הכסף שיש לכם היום ביד היה עושה בזמן הזה. על 20 שנה זה 119% (2.19=1.04^20) ולכן:
100,000*2.19=219,000$
וזה נכון שהריבית שאנחנו מקבלים יותר נמוכה מהריבית שלוקחים מאיתנו ? ככה זה בנקים, מזה הם חיים (וחיים טוב...)

3 - חברו וקיבלתם את סך העלות האלטרנטיבית של הדירה.
330+219 = 549

4 - הפחיתו את מחיר הדירה (יש פה הנחה סמויה שמחיר הדירה לא ישתנה במשך התקופה. אם אתם חושבים אחרת אז תפחיתו את הערך העתידי ותתפללו להצלחת ההשקעה).
פה החישוב הוא 549-300=249
זה מניח שאין שינוי במחיר הדירה ואכן הסכום הוא בעצם חיבור של עלות הריבית (130 שילמנו לבנק מעבר ל200 שלקחנו) והריבית שהייתם מקבלים על הכסף שלכם (119).
אם רוצים להוסיף פנימה ספקולציה על מחיר הדירה צריך לרשום את המחיר בעוד 20 שנה. בהסתכלות אחורה זה בהחלט נכון לעשות, קדימה ? רק אלוהים יודע...

5 - קיבלתם את סך עלות ההון, כלומר את הכסף ש"זרקתם" לבנק כדי להקדים את הקניה של הדירה להיום במקום כשתחסכו. חלקו ב12 ובמספר השנים ותראו כמה זה לחודש.
249/12/20=1038 $

6 - יצא יותר גבוהה מהשכירות של אותה דירה?
כלומר: במקרה שהצגת ברמה הפיננסית הבסיסית העסקה לא טובה ? את זורקת 38$ כל חודש יותר. כלומר כדי להגיע לאותו מצב בעוד 20 שנה את יכולה לשים את ה-100,000 שיש לך בחסכון, לשלם שכ"ד (1000$) ולחסוך 338$ כל חודש במקום משכנתא של 1376 לחודש. (ולמי שמתקשה לחסוך אפשר לעשות הוראת קבע...).
אגב, אני מניח כמובן שבעלות שהגדרנו 300K$ כלולות כל ההוצאות (עו"ד, מס קניה...)

עכשיו לגבי הטענות הספקולטיביות של שינוי ערך הדירה, אז אותן צריך להשוות לכך שאת הכסף לא שמים בחסכון אלא בונים תיק השקעות יותר או פחות ספקולטיבי לרצונכם, ובודאי עם רמת גמישות רבה יותר מהדירה. אפשר אם רוצים גם להצמיד למחירי הדירות. חשוב גם לזכור שלא תמיד איפה שאתם רוצים לגור זה גם איפה שמחירי הדירות הם ההשקעה הכי טובה, ובתיק ההשקעות לא צריך לגור.

משמעויות ותובנות

צריך לכעוס! ? על מערכת החינוך הדפוקה שלנו שמתעקשת שנדע מתמטיקה שרק מעט מאיתנו צריכים, ולא דואגת שנדע באופן ישים חשבון בסיסי של החיים. זה לא שמשהו פה צריך הסבר על פעולות הכפל או מה זה אחודים, פשוט צריך להרגיל ילדים מגיל 0 להבין את התרגילים הבסיסיים ביותר ביומיום ולא איזה רכבת יצאה מאיפה מתי.
צריך ללמוד! ? אסור לנו לוותר תוותרו לעצמנו! גם אני עשיתי את החישוב הזה היום פעם ראשונה לגבי המשכנתא שלי... אנחנו צריכים להפסיק להיות מובלים כעדר וכמה שלא אוהבים את זה ללמוד את הדברים שמשפיעים על החיים וההחלטות שלנו. כולם בפורום הזה מבינים את זה למשל לגבי רפואה, אבל זה נכון לכל תחום. במקרה של בשמת הידע הזה מראה על הפרש בין שתי אופציות שמסתכם ב- 43 אלף $. כל כמה זמן אנחנו לוקחים החלטות כאלה?
צריך לחשוב! - אחרי שבודקים כדאיות כלכלית, צריך לקבל החלטה ערכית. מה שווים לי ה- 38$ לחודש האלה? האם אני מוכן לשלם אותם כדי לגור בדירה משלי? האם אני רוצה כדי להכריח את עצמי לחסוך? אולי אני רוצה לחסוך אותם ונהנה לשמור על המישות לשכור איפה שאני רוצה מתי שאני רוצה? אין פה תשובה נכונה וההחלטה היא אישית אבל היא צריכה לבא מתוך הבנה ונתונים.

וטיפ כללי וחשוב - הטעות הראשונה היא בדרך כלל לנסות לצמצם את ההחזר החודשי על ידי פריסת המשכנתא. הבנק מרוויח יופי מהריבית. אחרי שהגדרתם מהו התקציב (וחוק ה-25% לא רע לשם כך) עדיף לקחת משכנתא "עבה" יותר כלומר להוציא יותר כל חודש ולפרוס לפחות זמן כדי לשלם פחות ריבית.
למשל אותו חישוב במשכנתא ל-15 שנים היה דורש החזר חודשי של 1,634$ (כלומר 258$ יותר לחודש) אבל חוסך ונותן סך עלות הון חודשית של 966$, כלומר במשכנתא כזו מרוויחים 37$ כל חודש לעומת השכירות והשיקולים שונים.

וואוו איזה ראש יש פה לאנשים. אני מתפעלת אבל לא מבינה.
נניח שיש לי 200K בבנק (שקלים, לצערי) ומחיר בית באזור מגורי הוא 200 K (בדולר, שוב לצערי). מחיר שכירות בין 600-500 דולר לחודש

מה כדאי לי לעשות
האם יש סיכוי שאי פעם אוכל לקנות בית?

<לפחות הבנתי מה זה K>

בועז
לגבי משכנתא ארוכה עם אחוזי ריבית נמוכים.
לנו יש כזו. השיקול היה שההחזר החודשי הוא נמוך והתוכנית גמישה. אנחנו יכולים להכניס סכומי כסף גדולים ולהקטין את המשכנתא בכל רגע שנרצה וללא קנס. מכיוון שיש לנו מדי פעם סכומים כאלה זה התאים לנו. בנוסף, קצב עלית המשכנתא נמוך יותר ובהנחה (שלנו) שבתוך מס' נמכור את הבית ונכסה את המשכנתא לחלוטין מתוך ההסכום שנקבל על הדירה.
מה שיוצא לנו מזה הוא תשלום חודשי נמוך.
אפשרות גמישה להחזרים.
ועליה איטית של הסכום הכולל.

שוק המשכנתאות מסובך ומבלבל. צריךללמוד את הנושא היטב ולהבין במדוייק את הפרטים המרכיבים כל עיסקה ועיסקה.

חשוב לי גם להוסיף את תפיסת עולמי לגבי רכישת דירה:
בית או דירה מבחינתי הם לא עיסקה לכל החיים.
זו עיסקה שעולה לי כסף ומחזירה לי כסף. בסופו של דבר היא מקדמת את מעמדי הכלכלי (בתנאי שעשיתי בחירה טובה)
יש אנשים שרוצים לגור במקום מסויים ומוכנים להתפשר בשל כך על רמת החיים שלהם, אבל מי שלא נעול על מקום מסויים אני ממליצה להתחיל ללמוד ברצינות את שוק הנדל"ן המקומי (נושא מרתק בעיני) ומהר מאד להצליח להבין איפה אפשר לקנות היום נכס זול יחסית בתנאים נוחים תוך מה שנראה היום כהתפשרות על איכות חיים ושתוך מס' שנים קצר יהפוך לנכס נחשק וע"י מכירתו אפשר יהיה לעלות את רמת החיים והמגורים שלנו. אחת הדרכים להתחיל היא ללכת לעיריה או למועצה המקומית ולבדוק איפה מתוכנן פיתוח בטווח של החמש שנים הקרובות. אפשר לגלות במסמכים האלו אוצרות גדולים.
לפעמים אפשר לקנות בסכום שעומד לרשותנו שתי דירות בינוניות (3 חדרים) במקום לא נחשק שעומד בפני פיתוח מאסיבי ובסכום שיתקבל מהשכרתן (על שתי דירות קטנות תמיד מקבלים יותר מאשר על אחת גדולה) לשכור במקום שבו רוצים לחיות.
למי שמחנך בבית פחות חשוב מהי מערכת החינוך המקומית ולאיזה בתי ספר האזור שייך ודווקא שכונה עממית, חמה, פתוחה ומקבלת ששומעים בה קולות של ילדים והאימהות יושבות בחוץ ומדברות או שאפשר לדפוק על הדלת של השכנה ולתת לה את התינוק כי חייבים לרוץ רגע לבנק, יכול להתאים יותר לצרכים.
בקיצור אני מציעה לפתוח את הראש לכיוונים חדשים ופחות סטנדרטיים ולראות שהשד שנקרא קניית בית הוא בעצם לא נורא כל כך.

נועה - נראה אם אני אצליח...

אני אתאר את זה קצת שונה מאיך שבועז תאר את זה, למרות שהחישוב הוא אותו דבר.
השורה התחתונה - תחת התנאים שאתאר כדאי לך לשכור בית ולחסוך את הכסף...

קניית דירה:
נניח שאת לוקחת משכנתא ל-20 שנה עם ריבית של 5.5% על הסכום שחסר לך שהוא 200K דולרים כפול 4.5 ש"ח לדולר פחות 200K שקלים = 700K שקלים.
אז:

אם תשימי את ה-200K ש"ח שלך בבנק, תוך 20 שנה הם יהפכו ל-438,220 ש"ח
ההחזר החודשי של המשכנתא שלך יהיה 4815 ש"ח לחודש, מה שייתן לך ב-20 שנה 1,155,600 ש"ח החזר משכנתא
בתום התקופה יהיה לך בית בשווי 900K ש"ח

סה"כ הוצאות (או אי רווחים) שיהיו לך ב-20 שנה - כ-1594K ש"ח.
בתום 20 שנה יהיה לך נכס בשווי 900K ש"ח.

השכרת דירה:
אם, לעומת זאת, תשכרי את הדירה, תשימי את ה-200K ש"ח שלך בחסכון של 4% לשנה ותחסכי את ההפרש בין שכר הדירה למשכנתא בתוכנית חסכון תקבלי בסוף התקופה:

מה-200K ש"ח שלך בבנק, תוך 20 שנה יהיו לך 438,220 ש"ח
אם נניח 550$ דמי שכירות במקום שבו את רוצה לגור, אז תחסכי כל חודש 4815 ש"ח (משכנתא שאת לא משלמת במקרה זה) פחות 2475 ש"ח (שכ"ד שאת משלמת) מה שמשאיר לך 2340 ש"ח בתוכנית חסכון לחודש, ונותן לך 561,600 ש"ח בתום 20 שנה. ולא הוספנו ריבית של 4% לשנה על הכסף הזה (או על החלק היחסי שלו בכל שנה)! זה ייתן לך בערך עוד 200K ש"ח בסוף התקופה.

סה"כ הוצאות (כולל כסף ששמת בצד לחיסכון) שיהיו לך ב-20 שנה - כ-1594K ש"ח (כמו מקודם).
סה"כ נכסים בסוף התקופה - בערך 1,200K ש"ח בבנק (שווה לבית שרצית ועוד שני חדרים...).

ז"א - במקרה שלך בתנאים שתארתי - עדיף לחסוף את הכסף ולשלם שכ"ד, ולסיים את ה-20 שנה עם עוד 300K ש"ח נכסים.

מעניין
הגעתי לאותה מסקנה בעצמי, בלי לדעת את המספרים...
<אני חושבת שבכל זאת יש לי ראש לזה, אבל הוא בבטן>

אני ממליצה להתחיל ללמוד ברצינות את שוק הנדל"ן המקומי (נושא מרתק בעיני) ומהר מאד להצליח להבין איפה...
אבל זה כבר להתמקצע. (-:

לא לשכוח (כדי שגם הצד של בקי ייוצג

) שכדי שמה שאמרתי יישתלם צריך גם לחסוך את הכסף.
בנוסף - הריבית על המשכנתאות משתנה בתקופות. נדמה לי שהיא במגמת ירידה עכשיו, אז כדאי "לדגום" אותה מדי פעם ולבצע את החישוב מחדש.

אם כבר דיברנו על משכנתא - עוד שאלה:
כידוע ללוקחי המשכנתאות, הבנק מחייב אותנו לעשות שני ביטוחים: האחד ביטוח חיים על שמו של לוקח המשכנתא, והשני ביטוח של הבית (מפני רעידות אדמה וכיו"ב, כולל גם ביטוח צנרת וכו). מכיוון שאני יודע שבבנק הביטוחים האלה הרבה יותר יקרים מאשר אצל חברת ביטוח אז ביקשתי הצעות מחיר מכמה חברות ביטוח. חשבתי לתומי שביטוח הנכס מכסה את ערך הדירה (כלומר: אם הדירה עולה 100K דולרים, ביטוח הנכס הוא על 100K דולרים) אבל גיליתי להפתעתי שהצעות המחיר שאני מקבל הן רק על החלק של ערך הדירה, לא כולל ערך הקרקע (שזה הגיוני, כי הקרקע נשארת שלי); ז"א - אם עלות בניית בית חדש היא 70K דולרים (שאר הכסף הלך במקור על קניית השטח) אז ביטוח הנכס שמציעים לי הוא על 70K. הבעיה מתחילה (ונגמרת...) בזה שכל חברת ביטוח מציעה לי לבטח בסכום שונה. ההפרשים הם של 100% מה שמאוד לא סביר.

והשאלה:
איך מעריכים את ערך הקרקע מתוך מחיר הבית? כלומר - אני הייתי רוצה לבטח את הבית בסכום כזה שאם הוא נהרס חו"ח אני אשאר עם קרקע+סכום כסף ששווים למה שהיה לי מקודם.
יש למישהו מושג?

תודה לכולם על המידע!
>סמדר מסכמת יום ראשון של מגורים אצל ההורים

<

איתי
לדעתי ביטוח מבנה מיועד למעשה לכסות את המשכנתא.
כעיקרון אתה יכול ללכת לחברת ביטוח ולבטח את הבית שלך בכל סכום שבא לך אבל זה עשוי לצאת יקר.
אני הייתי הולכת ובררת מה מחירי הבתים באזור שבו אתה חי (למשל להתקשר לחברת תיווך ולברר לגבי בית אחר שנמצא בשכנות ועומד למכירה) ולפי זה מבטחת
אבל אני לא מבינה למה אתה צריך לבטח את הקרקע? אתה פוחד שמישהו יגנוב לך אותה?

לא, בקי, איתי רוצה לדעת מה ערך הבית נטו, ואיך מגלים את זה.
בד"כ ההערכה היא אלף דולר למטר בבנייה, אז מכפילים אלף דולר בשטח הבית ומקבלים.
בביטוח מבנה מעריכים גם צמודי מבנה. זה כולל מטבח, ארונות קיר ואני לא זוכרת מה עוד "צמוד מבנה".

תלוי איפה.
באזור שלנו (משגב) אני חושבת שהחישוב הוא 800$ למטר.
אני לא יודעת איפה איתי גר.

אני גר בחיפה, בשכונה שנקראת רמת אלון. אבל הבעיה היא שגם לחברות הביטוח יש את אותו המחירון (X דולרים למטר מרובע), ובכל זאת, עם אותם נתונים הם הגיעו להערכות שווי ששונות ב-100%!
לדעתי ביטוח מבנה מיועד למעשה לכסות את המשכנתא.
ככל שזה נוגע לבנק, אולי, אבל אני רוצה להיות במצב שבו אם חו"ח קורה אסון והבית נהרס, אנחנו נצא במינימום נזק כלכלי. לכן אני רוצה לבטח את הבית לפי הערך האמיתי שלו ולא רק לפי ערך המשכנתא.
אני הייתי הולכת ובררת מה מחירי הבתים באזור שבו אתה חי
יש לי הערכה סבירה, הבעיה היא, כאמור, כמה מזה הוא ערך הקרקע (שאותה אני לא מבטח) וכמה זה ערך המבנה (שאותו אני כן).

אגב - לגבי חישובי המשכנתא למעלה, כדאי לקחת בחשבון שבמדינת ישראל יש משכנתאות זכאים שניתנות בתנאים מאוד טובים (למשל: בלי ריבית, רק עם הצמדה למדד) שיכולות לשנות את התמונה. אפשר לבדוק Zakaut]כאן Page[/po].asp?BrID=3 אם אתם זכאים למשכנתא כזאת ולכמה. כמו כן - בכל מיני מקומות עבודה נותנים גם כן הלוואות בתנאים מצויינים (שמעתי שבבזק נותנים הלוואות כאלה) שגם כן יכולות לשנות את החישוב.

ניסית לבדוק במנהל מקרקעי ישראל?

לא... אני לא חושב שהם מתעסקים עם ערך של קרקע...

לרוב הם אלו שמוכרים את הקרקע כך שאולי יש להם תשובה לשאלה שלך.

הנה משהו שמצאתי ממש היום בעיתון אני חושבת שהוא רלוונטי לעניננו
http://www.haaretz.co.il/hasite/spages/341764.html

איתי,
אני לא בטוח שזה מסביר את הפערים בין המחירים של חברות הביטוח, אבל ביטוח מבנה מתייחס לעלות הבנייה מחדש בלבד ולא לערך השוק של הבית , כך למשל דירה של 100 מ"ר ברמת אביב תבוטח באופן זהה לדירה של 100 מ"ר בשכונת התקווה.
אלמנט שצריך לשקול בביטוח מבנה הוא תלות בדיירים נוספים במקרה של דירה העומדת על גבי דירות אחרות, במקרה כזה לא ברור אם יש דרך לחייב את השכן מהקומה התחתונה לבנות ואז אין איפה לשים את הדירה, יש חברות ביטוח שמציעות פוליסה שכוללת גם את זה, בכל אופן פערים גבוהים בפוליסה בם בד"כ תוצר של אחד משני משתנים

יותר סיכונים - כמו פיגועי טירור למשל, צנרת וכיו"ב
צ'ק גדול יותר בסוף - בלי קשר לשאלה למה הוא נועד.

במדינת ישראל יש משכנתאות זכאים שניתנות בתנאים מאוד טובים
לפי הקישור של איתי, וגם לפי מה שנמסר לנו בבנק, צריך כנראה להיות רעב ללחם, או חלילה משותק בחצי גוף ומעלה, כדי לקבל את התנאים המאוד טובים האלה. למשל, לזוגות צעירים, הרוכשים דירה לראשונה, ששירתו שירות צבאי/לאומי מלא (עדיין לא הבנתי למה שואלים את זה בכלל), משרד השיכון מלווה כ 15-20 אלף דולר, באותה ריבית שאפשר לקבל בבנק. אם הבנתי נכון בבנק, גם אם יש הלוואת מקום -- כלומר הלוואה שניתנת למגורים באיזורים מועדפים על משרד השיכון -- היא באותה ריבית כמו זו שהבנק מציע. דרך מצוינת לפיתוח איזורי...
לא ברור לי מה קורה. האם משרד השיכון החליט שהוא עסק רווחי? למה לי לקחת הלוואה דווקא ממשרד השיכון, אם אין לה שום יתרון על פני הלוואה בנקאית?

אה, ואיתי. מה חבל, עד עכשיו היינו כמעט שכנים...

וואללה... כשהדירה שלנו נקנתה לפני כמה שנים זה היה אחרת.
גם את גרת ברמת אלון?...
אגב, בקשר לביטוח הנכס: מסתבר שבכל מקרה מה שמוכנים לבטח לי זה את עלות הבנייה מחדש של הדירה, בלי קשר לשוויה. זה די מאכזב, אבל כנראה שזה המצב.

אני מתקנת טעות: הלוואת מקום היא אכן בתנאים טובים יותר מתנאי הבנק (ריבית של 4-4.5% בלבד). אבל המקומות היחידים הזכאים היום להלוואת מקום (ומעלים את נקודות הזכאות) הם -- לפי כל מה שבדקתי -- הם יישובי קו התפר ויישובים מעבר לקו הירוק. רק יישובים יהודיים, כמובן.
יישוב חלש מבחינה סוציו-אקונומית -- אם אינו ממוקם בגבול או בשטחים -- אינו זוכה להלוואת מקום. ברוכים הבאים לישראל 2003.
איתי -- לא גרתי ברמת אלון, אלא בטכניון.

בראיון בטלויזיה שראיתי היום נתנו עיצה בקשר למשכנתאות:

צריך לשאול בבנק מה הממוצע של הריבית לכל אורך המשכנתא (אני חושבת שהוא התכוון למשכנתא בריבית משתנה).
זאת אומרת, לא מספיק לשאול מה הריבית בחלק הראשון של המשכנתא, או בכ חלק אחר, צריך לברר ממוצע.

אני מקווה שהבנתי נכון והעברתי נכון

מישהו יכול לומר לי האם משתלם לי לקנות או לשכור בית ?
אני ובעלי נשואים כבר 5 שנים, אני כרגע בהריון, עם תאומים, ויש לנו חיסכון של 100,000 ש"ח בלבד (לקניית/שכירת דירה, יש לנו חיסכון נפרד שישמש אותנו לקניית דברים לעוללים). אנחנו לא מרוויחים הרבה במיוחד... (8000 נטו יחד), ואנחנו גרים בבאר שבע.
ברור לי שההיגיון אומר לשכור ולא להתחייב למשכנתא, אבל אני לא מאמינה שנצליח לחסוך כל סכום שהוא גם בתקופת השכירות, ככה שגם כאשר נרצה לקנות דירה משלנו זה יהיה בדיוק אותו הדבר (מבחינת ההתחייבות למשכנתא והבעיה כספית) או שמא אני טועה ?
כל זאת בהנחה שנעדיף לקנות בית לפני שהצאצאים "יעופו מהקן", ברור לי שאם נרצה לקנות בית אח"כ זה יהיה אחרת לגמרי, אבל אני לא בטוחה שאני רוצה לגור בשכירות ב18 שנה הקרובות... קצת מפחיד אותי האמת..
אולי מישהו יוכל לעזור ?

למה את לא רוצה לגור בשכירות ב18 השנים בקרובות? מה מפחיד אותך?

הנדידה בין בתים. שהאנשים שנשכור מהם ירצו ש"נתעופף" אחרי תקופה מסויימת ונצטרף להחליף יותר מדי דירות בזמן קצר, ועוד עם שני ילדים... אני ארצה לתת להם סביבה מוגנת שאני יודעת ש"אף אחד לא יקח אותה" ולמצוא דירות מחדש כל הזמן זה לא קל... והתחושה שאי אפשר לעשות יותר מדי, שזה "לא שלי"
נשמע דבילי ?

ואולי להפך?
אולי תרצי לעבור דירה טלא תטכלי, כי תהיי קשורה ל 4 קירות קנויים?

> גילה מקטרגת <

טלא תטכלי ? מבט מבולבל
ואולי להפך, אי אפשר לדעת, אבל עדיין קצת מפחיד
אשמח לשמוע מניסיונכם

מנסיוננו:
אם נסתכל על 7-8 השנים האחרונות -
אז בהתחלה גרנו בדירה פיצקית בתלאביב כי היינו מאוד עניים.
אחכ עברנו לדירה גדולה.
אח"כ נמאס לנו מתלאביב אז עברנו ליפו לבית קטן.
ואז הייתי בהריון והחלטנו שצריך לצאת לגמרי מהעיר וגם למצוא בית יותר גדול אז עברנו למושב ליד ת"א
גרנו שם שנה והבית היה גדול אבל קטסטרופה. בית מבאס.
עכשיו אנחנו גרים בבית קטן ומקסים בצפון

אנחנו יודעים הרבה יותר (מאשר לפני 7-8 שנים) מה אנחנו אוהבים ומה לא, מה אנחנו מחפשים בבית
אנחנו יודעים שעדיין לא הגענו לשלב שאנחנו יכולים להגיד: הבית הזה יתאים לנו ל18 השנים הבאות (הן מבחינת גודל ומבנה והם מבחינת מיקום)
ואנחנו שמחים שיש לנו הזדמנויות לשנות , לבדוק, לנסות, לחוות ולגלות.

לגבי הפחד ממעבר דירה:
עוד לא קרה לי שביקשו ממני לעזוב. לדעתי זה די נדיר.
בעל בית לא אוהב את הכאב ראש של חיפוש דיירים חדשים, וכל מה שכרוך בהחלפת דיירים.
אם אתם אנשים נוחים אף אחד לא יבקש ממכם לעזוב.

חדשה כאן,
בואי נתמקד בעובדה שאתם גרים בבאר שבע ! עזבתי את העיר לפני מספר חודשים לאחר 7 שנים, כך שאני יודעת קצת...
א. עבור באר שבע הסכום שיש לכם בצד הוא בהחלט לא סכום מבוטל.
ב. בניגוד למה שנכתב כאן על רב הארץ (שאין לי מושג אם הוא נכון), בבאר שבע פעמים רבות ישנו מצב בו המשכנתא נמוכה משכר-הדירה על דירה באותו הגודל/שכונה. אז יכול להיות שהמקרים שאני יודעת עליהם היו בתקופת הטבות הנגב, אז הכי הרבה - שכ"ד ומשכנתא יהיו בהיקפים דומים.
ג. יש בעיר דירות רבות שהן להשכרה לטווח ארוך (או שמראש נקנו בתור השקעה - להשכרה), לכן כפי שנכתב, אם לא תהיו ממש נוראיים, אף אחד לא יחשוב להעיף אתכם. בנוסף, אם מבקשים בד"כ בעלי הבית מסכימים לך לעשות בדירה כמעט כל מה שאת רוצה (זו עיר שרב השוכרים בה הם סטודנטים, והם הרבה פעמים צובעים ומשנים מה שבא להם אפילו בלי לשאול, ובד"כ זה לא מפריע למשכירים, כל עוד זו לא פגיעה בנכס).

המלצה שלי - לקנות בבאר שבע, גם אם בעוד 5-10 שנים תרצו לעבור אולי למקום אחר.
תיכנסו לבנק ותבדקו אפילו פיקטיבית, וזה בטח ישכנע אתכם...

דוגמא - דירת 4 חדרים (בת 6-7 שנים) בשכונה ו' החדשה. לקנות 90 -100 אלף דולר. להשכרה אותה הדירה עולה 450 דולר לחודש.
לאחר הסכום שיש לכם, בפריסה ל-20 שנה, זה יוצא 1458 ש"ח לחודש ללא הריבית.... אפשר לפרוס גם ליותר זמן, וגם לקנות דירה יותר זולה (חברים קנו בתחילת השנה דירת 4 חדרים באזור מצוין בשכונה ב' ב-60 ומשהו אלף דולר והשקיעו עוד 30 אלף ש"ח בשיפוץ, שכלל שיפוץ מלא של המקלחת, העברת מיקום השרותים וכו', כך שאפשר היה גם בפחות).

טלא תטכלי
סליחה.
ולא תוכלי.
|האייקון של בשמת, עייף בממיוחד|

שליחה על ידי שי* » 19 אפריל 2004, 19:35

השקפת העולם שלי גורסת כי משכנתא זה רע.
לקנות דירה בעזרת משכנתא זה להתחייב לגור באותו בית, וגרוע מזה, זה להתחייב לשלם סכום נכבד כל חודש ללא תלות בהכנסה.
ומה אם מפוטרים? ומה אם נולדים ילדים וצריך יותר כסף?
משכנתא זה התחייבות ללא גמישות מינימלית.
אותי זה מפחיד הרבה יותר מלגור בשכירות כל החיים.
לגבי כדאיות כלכלית -
משכנתא על דירה מסויימת עולה בערך כפול (!!!) משכ"ד על אותה דירה בדיוק.
אז קחו משכנתא וירטואלית - שלמו שכ"ד ואת אותו סכום תחסכו.
אחרי 20 שנה יהיה לכם ביד מספיק כסף לקנות את הדירה ששכרתם.
וגם אז - עדיף להשאיר את הכסף בבנק ומהריבית לשלם את שכר הדירה.
ככה נשמרת הגמישות לגור היכן שמתאים/אפשר באותה התקופה בלי להתקע בין אותם 4 קירות "שלכם".
ולכל אלה שאומרים שבלי משכנתא הם לא יחסכו, כמה דברים:

משמעת עצמית.האם אתם באמת צריכים את השוט של המעקלים מהבנק כדי לשלם משכנתא?
אם אין עודף כדי לשים בצד, אז מהיכן תכננתם לשלם את המשכנתא?
הסעיף החביב עלי - לא צריך !!! אל תחסכו !!! מספיק להסתכל על החישוב לעיל כדי להבין שמשכנתא זה לא משתלם.

אז לא יהיה לכם כמה מאות אלפי דולרים עוד עשרים שנה. אז מה? גורו בשכירות ואל תתנו את הנשמה שלכם לבנק.
בין 80% ל- 90% מהאמריקאים חיים ככה. רק בארץ הקודש רכישת דירה זה סימן שהחיים במסלול הנכון. זה לא.

לנו יש דירה באיזור המרכז, (עם משכנתא), והחלטנו שאנחנו רוצים לשנות כיוון. השכרנו את הדירה וכמעט באותו סכום שכרנו בית ביישוב קהילתי בשרון. למרות שהעיניין עולה לנו כסף, אני לא מצטערת על מה שעשינו, הדבר היחיד שמטריד אותי זה לעבור כל הזמן בתים, מה שמאוד קשה עם ילדים וגם זו הוצאה כספית לא קטנה. אבל בסה"כ קניית דירה זו לא חתונה קאתולית, וגם אם לא מתאפשר לקנות בית אז בהחלט אפשר לעשות את מה שאנחנו עשינו.

תגידו - יש דבר כזה בכלל 100 אחוז משכנתא ?
מה עושה זוג שמעדיף לקנות דירה אבל אין לו חסכונות בכלל ? יש אפשרות כזו ?

יש למי שמרויח ממש טוב, או יש ערבים טובים.

ועכשין שאלה:
כמה מקובל לקחת שכירות מבית.
זאת אומרת באחוזים לשנה?

תלוי במליון דברים. כדאי לברר בבתים הקרובים.

יו, כמה זמן לא ביקרתי כאן.

היום אני חושב על כל השאלה הזו קצת אחרת.
קודם כל יש את המרכיב של לגור בשכירות מול לגור בדירה שלך, אם הרבה שיקולים לכל צד שהם מאוד אישיים.
אם ננקה את זה נשאר עם השאלה הכלכלית הטהורה, האם כדאי לקנות דירה או להשכיר אותה, ואפשר לשאול את זה כללית או על דירה ספציפית.
התובנה שלי היא שכלכלית זו בכלל לא השאלה! השאלה מניחה שמדובר בשתי דרכי מימון של אותו דבר (מגורים) בעוד שבפועל קניית דירה היא פעולת השקעה שערכה תלוי מאוד בשינוי הערך של הנכס (מה שרב הקונים לא חושבים עליו לעומק ופותרים באמירה "ערך הדירה יעלה").

אז מה כן? בהנחה שיש רצון לקנות דירה כלומר להשקיע בנדל"ן, יש פה שתי שאלות נפרדות:

איפה אני רוצה לגור ואיזה תשלום חודשי אני מוכן לשלם על זה?
אני רוצה לקחת משכנתא ולהשקיע את הכסף בנדל"ן, איזה דירה היא ההשקעה המייטבית עבורי?

אם שתי השאלות מובילות אותך לאותה דירה - תקנה אותה (מה הסיכוי לזה??) אם לא אז תשכור את הראשונה ותקנה את השניה.
כמובן שמתחבאת פה עוד החלטה קטנה, שהיא המוכנות להיות בעל בית והכאב ראש הכרוך בכך, אבל א' נראה לי שזה לא כלכך נורא, וב' יש חברות היום שעושות הכל בשבילך (ממציאת דייר ועד תחזוקה) ופשוט צריך להוסיף את זה לעלות בתחשיב הכדאיות של ההשקעה.

מי שמחפש לקנות דירה (או בית) חדשה בלי לתת את סכום המזומן הראשוני (הסכום שלפני המשכנתא) יכול לרכוש דירה כזו באריאל. הדירות זולות, כארבעים וחמש דקות נסיעה מפתח תקווה. הדרך עד לאריאל (מפתח תקווה למשל) היא באוטוסטרדה מהירה ומוארת ורחבה, בשביל לא להירתע אני ממליצה לכם להרים טלפון לכל אחד שגר באריאל ולנסות לשוחח איתו או עם מתווכים יש גם אתר באינטרנט.

אני אישית לא גרה באריאל אם כי בישוב יפה אחר ליד אריאל

לכל המומחים - בקשה לעצה
לנו יש דירת שלושה חדרים ששווה להערכתי כיום לא יותר מ 100,000 דולר.
את הדירה ההיא אנחנו משכירים ובעצמנו שוכרים דירה אחרת. ההפרש הוא שאנחנו צריכים להוסיף כ 600 ש"ח לחודש. אנחנו גם משלמים משכנתא של 1,500 ש"ח ונשארו לנו עוד 14 שנים למשכנתא.

השאלה שלי היא: האם מבחינה כלכלית: כדאי לנו למכור את הדירה ולהפקיד את הכסף בבנק ובינתיים
להמשיך לגור בשכירות עד שנחליט איפה ומתי לקנות דירה או בית במקום אחר.

<ואם הגזמתי בבקשתי, סליחה>

עשי חשבון:
האם הריבית שתקבלו בבנק (עבור המחיר הריאלי של הדירה, מינוס עלות המכירה - אם זה מיסים, שכר עו"ד - אין לי מושג כמה זה יכול לצאת) גבוהה או נמוכה משכר הדירה שאתם מקבלים? מה הפער?
שאלה נוספת: האם, אחרי מכירת הדירה, יהיה לכם כדאי להחזיר את המשכנתא מיד, או בהדרגה. סביר שמיד.
אם התשובות על שתי השאלות מנוגדות - השווי בין הסכומים.

(אני לא עושה חשבונות במקומך, בין השאר כי אני לא מקבלת החלטה במקומך.)

כמובן שאי אפשר להתקרב לתשובה בלי לדעת כמה אתם מקבלים כשכ"ד.
בכל מקרה גם צריך לבדוק את תנאי המשכנתא. אם היא גרועה ממה שניתן להשיג היום זה עוד סיבה לכן, אם היא יותר טובה זה יותר מורכב כי כעיקרון אפשר להקפיא את המשכנתא אבל יש לזה עלויות שצריך לבדוק מול הבנק.
אופן החישוב צריך להיות לעשות סימולציה של כל התהליך ולראות אםיצא יותר או פחות.

תודה על שתי התשובות, גילה ובועז.
על הדירה שלנו (זאת שאני רוצה למכור) אנחנו מקבלים 480 דולר, קצת יותר מאלפיים ש"ח לחודש.
משלמים שכר דירה בסביבות 2600 ש"ח . תנאי משכנתא אני לא בדיוק זוכרת.

כלומר את מקבלת 4.8% בערך. זה כשלעצמו לא רע, אבל צריך להוריד מזה את הריבית שאת משלמת על המשכנתא (תסתכלי בדו"ח של הבנק כמה זה יוצא, כי זה משתנה ותלויגם בסכום שלקחת). עוד שאלה שאת צריכה לשאול את עצמך, ולא בציניות, זה האם באמת ללא משכנתא תמשיכי לחסוך 1500 ש"ח כל חודש...

צריך להוריד מזה את הריבית שאת משלמת על המשכנתא (תסתכלי בדו"ח של הבנק כמה זה יוצא, כי זה משתנה ותלוי גם בסכום שלקחת). אני יודעת שזו ריבית משתנה. נדמה לי שעכשיו זה קצת יותר מ 5%. לקחנו בערך 170000 ש"ח משכנתא לעשרים שנה, ונשארו כאמור 14 שנה.

עוד שאלה שאת צריכה לשאול את עצמך, ולא בציניות, זה האם באמת ללא משכנתא תמשיכי לחסוך 1500 ש"ח כל חודש... אכן שאלה חשובה וקשה. זה אומר גם לחסוך 1500 ש"ח בחודש וגם לשלם שכר דירה מלא.

תודה שוב.

ניתן לקנות דירה באריאל גם לצורך השקעה?
מה המחיר המינימלי של דירה באריאל והאם ניתן לקנות ללא (כמעט) השקעת מזומנים דירה גם מי שלא מתכוון לגור בה אלא להשכיר אותה?

באריאל יש גם מכללה מאוד גדולה שרבים וטובים לומדים בה (שלוחה של אוניברסיטה) אבל בקטע של השקעה צריך לעשות חישוב, יש הרבה דירות להשכרה והשכירות של שלושה חדרים לא עוברת את ה- 400-450 דולר לחודש.
אבל כל זה אני לא יכולה להתחייב במאה אחוזים כי איני גרה באריאל אם כי בישוב ליד. אבל שווה לבקר בעיר ולהתרשם ולבדוק את הדברים, במרכז יש כמה מתווכים ומודעות ועיתונים מקומיים, ושילוט שמוביל לדירות חדשות.
לקנות זה באמת זול!